東京都は、国土利用計画法に基づく令和8年7月1日時点の都内の基準地価を9月16日付で公表した。住宅地・商業地・工業地・宅地見込地を合わせた全用途の平均変動率は前年比7.9％の上昇で、14年連続のプラスとなった。前年の7.7％からわずかに伸びが広がっている。区部では調査対象の726地点すべてで価格が上がり、下落した地点は1つも無かった。

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の値段を不動産鑑定士の鑑定に基づいて調べ、9月に公表するものだ。国が1月1日時点で調べる地価公示と半年ずれるため、両方を並べると土地の値段を半年ごとに定点観測できる。今回の調査地点は都内1,295地点で、内訳は住宅地776地点、商業地483地点、工業地19地点、宅地見込地6地点、林地11地点である。

区部は726地点すべてが上昇、島部は1地点も上がらず

用途別に見ると、住宅地の平均変動率は5.8％（前年5.6％）で14年連続のプラス、商業地は11.4％（同11.2％）で5年連続のプラス、工業地は10.8％（同10.6％）だった。

地区で差は大きい。区部は住宅地が8.7％（前年8.3％）、商業地が13.3％（同13.2％）、工業地が13.8％（同12.8％）で、全用途は11.1％（同10.8％）。多摩地区は住宅地3.5％（前年と同率）、商業地5.6％（同5.3％）で、全用途は3.9％（同3.8％）にとどまる。島部は住宅地が0.2％、商業地が0.3％それぞれ下がり、全用途でも0.3％の下落だった。

価格が上がった地点は都内で1,208地点（前年1,206地点）。地区別では区部が726地点のうち全726地点、多摩地区が531地点のうち482地点で、島部は28地点のうち1地点も無かった。用途別では住宅地が770地点中720地点、商業地が479地点中467地点、工業地が19地点すべてで上昇した一方、林地は11地点のうち上昇が無かった。

前年より下がった地点は17地点（前年15地点）で、内訳は区部0、多摩地区11、島部6。区部で下落した地点は2年続けてゼロである。

商業地は台東区19.6％が最大、都心5区は伸びが縮小

区部の住宅地で平均変動率が最も高かったのは港区で、前年の13.7％から16.3％に上がった。台東区が15.6％、文京区が13.8％で続く。千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区は13.2％（前年12.9％）、その他の18区は8.1％（同7.7％）で、いずれも前年より伸びが広がった。多摩地区の住宅地は国立市の7.5％が最も高いが、前年の8.0％からは縮んでいる。

商業地では、区部で最も高かったのは台東区の19.6％（前年18.2％）で、北区と荒川区の16.9％が続いた。浅草や上野を抱える台東区の伸びが都心5区を上回る形になっている。その都心5区は13.5％で、前年の14.8％から伸びが縮んだ。逆にその他の18区は13.3％（前年12.3％）と伸びを広げており、値上がりの中心が都心の外側へ移りつつある。多摩地区の商業地も国立市9.6％（前年7.8％）、立川市9.2％と、中央線沿線で高い伸びが出た。

半年ごとに分けると、後半の伸びは鈍っている

都が今回あわせて示したのが、半年単位の動きだ。国の地価公示と同じ地点に設定された基準地のうち、前半期（令和7年7月1日～令和8年1月1日）と後半期（令和8年1月1日～同年7月1日）を比べられる216地点を調べたところ、全地点が年間では値上がりしていたものの、128地点は後半の伸びが前半を下回っていた。

平均で見ても同じ傾向が出ている。区部の住宅地は前半4.7％・後半4.2％、商業地は前半7.0％・後半6.4％で、いずれも後半が低い。多摩地区の住宅地は前半2.4％・後半1.9％だった。年間では区部の商業地が13.8％と前年の13.3％を上回っており、数字の上では加速して見えるが、その中身は前半に伸びて後半に落ち着く形である。

着工は13.7％減、新築マンション平均は1億4,249万円

値段が上がる一方で、供給は細っている。都によると、令和7年度の都内の新設住宅着工戸数は111,793戸で、前年度より17,778戸（13.7％）少なかった。持家が5.9％減、貸家が7.4％減にとどまるのに対し、分譲住宅は25.8％減で、うちマンションは39.2％減と落ち込みが際立つ。地域別では千代田・中央・港の都心3区が56.8％減、区部全体で18.7％減となる一方、市部は6.6％増えた。

新築マンションの値段は上がり続けている。令和8年1月から6月までに区部で供給された新築マンションは2,684戸で前年同期より9.4％少なく、1戸あたりの平均価格は1億4,249万円と9.1％上がった。1平方メートルあたりでは222.6万円で10.5％の上昇になる。都下も平均7,550万円と10.5％上がった。中古に目を向けると、令和7年7月からの1年間で新規登録件数が3.3％増えたのに対し、成約件数は11.6％増と伸びが大きい。

事業用の需要も強い。都心5区のオフィスビルの空室率は、令和7年8月から10か月続いた2％台を抜けて令和8年6月に1.99％となり、約6年ぶりに1％台に下がった。都の人口も令和8年1月1日現在で1,407万7,552人と1年で75,018人（0.54％）増え、うち15歳から64歳の生産年齢人口は82,173人（0.88％）増えている。働く世代が集まり、オフィスも住宅も空きが少ない状態が、地価を押し上げる構図になっている。

もっとも、それは都内のどこでも起きているわけではない。区部で下落地点がゼロである一方、島部では上昇地点がゼロで、多摩地区の町村部でも価格が動かない地点が目立つ。同じ都内で値上がりの恩恵が届く範囲と届かない範囲の差は、今回の調査でも縮んでいない。