伊賀市営住宅、名義と居住者が違う182戸　監査で無許可増築・条例なき駐車場料も

三重県伊賀市の監査委員は11月11日、市営住宅の管理事務について市長から求められた監査の結果報告書を市のホームページで公表した。入居の決定を受けた人と実際に住んでいる人が違う住宅が2025年4月1日時点で182戸あり、なかには全くの別人が住んでいる例や、複数の部屋が同じ名義人とみられる例もあった。条例に定めのないまま河合団地の駐車場使用料を2005年度から徴収していたこと、原状回復が難しい規模の無許可の増築が複数の住宅に残っていることも指摘した。

市長が監査を求めた5つの論点

監査は地方自治法199条6項に基づき、市長の要求で行う監査だ。報告書によると、市は2025年度に「伊賀市営住宅整備・管理方針」を作る過程で管理上の課題を洗い出し、河合団地の駐車場使用料について「条例に基づかない極めて不適正な徴収」が判明した。ほかにも増築物や残置物の放置、入居要件の不備、家賃の滞納など、長期間に及ぶ不適正な事案が見つかったとして、市長が2026年4月27日付で監査を求めた。

対象は建設部住宅政策課で、監査期間は4月30日から11月11日まで。監査委員は調査票と帳簿類を点検し、職員や過去に市営住宅の担当部署にいた職員から聞き取りをしたうえで、一部の団地を現地で確かめた。論点は①河合団地の駐車場使用料②増築物や残置物の放置③入居要件の不備④住宅使用料の滞納⑤その他の条例に基づかない執行管理と条例上の問題――の5つに分けた。

報告書に付いた一覧によると、市が伊賀市営住宅管理条例で管理する住宅は2026年4月時点で38団地1,530戸。このうち入居者の募集を止めている政策空家が406戸、入居している戸数が937戸、入居者は1,984人だった。最も大きい西之平団地は304戸に525人が住む。

項目	戸数・人数
管理戸数（38団地）	1,530戸
政策空家	406戸
入居戸数	937戸
入居者数	1,984人
入居決定者と居住者が違う戸数（2025年4月1日時点）	182戸

出典: 伊賀市監査委員「令和8年11月11日付 市長の要求監査結果報告書」本文・別表1

名義と居住者の違い、182戸

市営住宅は入居者を特定し、市が毎年度その収入を把握して、収入が入居の要件を超えれば明け渡しを求める仕組みになっている。ところが報告書によると、入居の決定を受けた人と実際の居住者が違っていたり、改良住宅や一部の公営住宅で居住者を長い期間特定できていなかったりした時期があった。

改良住宅は住宅地区改良法に基づく住宅で、報告書は、毎年の収入の報告義務が無いため居住の実態を十分につかめていなかったと説明した。市は2023年6月から入居者調査を始め、2025年4月1日時点で入居決定者と居住者が違う住宅が182戸あることを確認した。報告書は、居住者が入居者の親族で、同居の承認や入居の承継の手続きが取られていなかったことによるものと説明した。調査後に届け出を求めて承認した例もある一方、全くの別人が住んでいる例や、複数の部屋が同じ名義人と思われる例もあり、判明後の対応は分かれているとした。182戸のうち別人が住む例が何戸あるかは、報告書に書かれていない。

公営住宅の入居者については、収入申告が出ない場合に戸別訪問で提出させ、課税情報と突き合わせて収入額を把握しているとした。監査委員は、居住者の把握は一度は行われたとしたうえで、継続的に把握する仕組みとそのための法的な整備を検討し、入居決定者と居住者の違いを速やかに解消するよう求めた。

条例なき駐車場料と、戻らない増築

河合団地（阿山地区、18戸）の駐車場使用料は、2005年度に団地を建てた当時から、条例を整備しないまま徴収していた。市は2026年4月21日の市議会全員協議会でこれを報告し、条例の改正と、徴収済みの使用料を最大5年分返還する方針を示した。監査委員の聞き取りでは、返還の対象は21件で171万1,000円だった。市議会は6月の定例月会議で、松尾団地の駐車場条例を市営住宅全体の駐車場条例に改め、河合団地の駐車場の規定を設ける改正を可決した。返還金168万5,000円を含む補正予算も成立した。市が駐車場料金を取っているのは河合団地と松尾団地だけで、松尾団地には条例があった。監査委員はこの対応を「適正な取組」と評価した。

増築は、条例26条1項で入居者による模様替えや増築を原則禁じ、原状回復が容易で市長の承認を得た場合に限って認めている。施行規則は承認できる増築を床面積の合計10平方メートル以内の居室・浴室・物置としている。報告書は、複数の住宅で「外観から明らかな、かつ原状回復が到底容易とは認められない増築の形跡」が見られたと記した。

承認なく増築した場合、条例上は入居者が自分の費用で原状回復しなければならない。しかし市の担当課によると、増築した人がすでに退去していたり、今の入居者と違っていたりする例、増築物の所有権を放棄する書面が出ている例、経済的に苦しいとして退去時の原状回復を拒む例があり、速やかな解決は難しいという。監査委員は、退去時などに原状回復を確実に履行させる仕組みを作り、空き家になった増築住宅は原状回復して募集するのか、そのまま募集するのか、用途を廃止して取り壊すのかを基準に沿って処理するよう求めた。費用は入居者負担を最優先としつつ、本人に資力が無い場合や相続人がいない場合に備えた基準と法的根拠を整えるよう求めた。

家賃の収納率は上がったが県内下位

住宅使用料の収納は改善が続いている。その年度の分の収納率は2016年度の84.7％から、2025年度は94.9％に上がった。過去の年度から繰り越した滞納分の収納率は4.0％から6.9％だった。滞納分を含む収入未済額の合計は、2016年度末の2億276万4,235円から2025年度末は1億427万4,587円になった。報告書はそれでも収納率は三重県内で下位だとした。

伊賀市営住宅の使用料の収納率（その年度の分、2018〜2025年度）（％）

数値で見る（単位: ％）

項目	％
2018	88.1
2019	89.0
2020	89.1
2021	89.8
2022	88.0
2023	89.5
2024	93.7
2025	94.9

市は2025年5月に滞納者への対応マニュアルを作った。住宅使用料は私債権にあたり、民法の規定で5年たつと時効で消滅しうるが、5年を超えた分でも本人に払う意思があれば、それを優先しているという。

条例の規定そのものにも問題があった。条例は市営住宅、公営住宅、改良住宅を並べて定義しており、3種類の住宅があるかのような誤解を招くおそれがあると指摘した。施行規則には「地域改善向公営住宅」の使用料の規定があるが、条例にその定義が無い。この名称は国の地域改善対策事業の公営住宅に由来する。1998年の旧建設省の通達で家賃は一般の公営住宅と同じ算定方式に移り、経過措置の期間も過ぎている。監査委員は、この区分で使用料を出し続けるのか、条例の減免制度を使うのかを含め、法的な妥当性を議論するよう求めた。

職員は17人から10人に、監査の頼み方にも注文

監査委員は結論で、適正な執行管理には職員の取り組みに加えて、人員配置を含む体制の強化が要ると指摘した。所管課の職員数（各年度4月1日時点）は、2016年度の17人から2018年度に6人まで減り、2021年度以降は10人で推移している。担当課は聞き取りで、民間の住宅を借り上げる方式への移行や用途廃止を含む市営住宅の再編にも触れており、報告書は日々の管理を続けながら将来の計画も並行して進める必要があるとして「体制強化の必要性を強く感じる」と記した。

報告書は最後に、監査の頼み方そのものにも注文を付けた。市長は4月の全員協議会への報告にあたり、市のホームページのコメントで「この監査を通じて、過去の経緯や不適正な事務執行の状況を徹底的に洗い出し、旧態依然とした組織文化をきっぱりと改めてまいります」と述べていた。これに対し監査委員は、市がすでに不適切な事案を把握しているのに「執行管理が適正に処理されているか」の検証を求めれば、監査結果は「執行機関の意向の追認でしかなく、監査の効力が適切に発揮されるとは言えない」とした。外部の専門委員会やプロジェクトチームを立ち上げる方法も考えられたとして、監査を求めたことが最も適切な方法だったかを検証するよう求めた。

監査委員が求めた各項目への市の対応は、まだ公表されていない。182戸の解消の進み方と、増築の原状回復の費用を誰が負うかの基準づくりが、今後の確認点になる。