公正取引委員会は9月28日、関東地区のマンションの大規模修繕工事をめぐり、受注する業者をあらかじめ決めていたとして、設計コンサルタント会社の翔設計（東京都渋谷区）とリノシスコーポレーション（大阪市中央区）、および施工業者らに独占禁止法違反（不当な取引制限）で排除措置命令と課徴金納付命令を出した。課徴金は総額16億3788万円。違反した事業者は延べ57社（実数42社）にのぼる。工事を発注していたのはマンションの管理組合で、原資は住民が毎月積み立てた修繕積立金だった。
対象になったのは、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬の1都6県にあるマンションの管理組合が、リノシスコーポレーションまたは翔設計に設計コンサル業務を委託したうえで発注した大規模修繕工事である。大規模修繕工事とは、外壁全面に足場を組むような大がかりな修繕を、管理組合が計画的に発注して実施するものを指す。
設計コンサルが受注業者を決め、見積価格まで示していた
管理組合は専門知識を持たないため、施工業者を選ぶ手助けを設計コンサル会社に頼むことが多い。今回の事件では、その選定を助ける側が、受注する業者を決めていた。
公取委によると、リノシスコーポレーションと施工業者36社は、遅くとも2021年9月27日以降、工事ごとに同社と協力関係を築いた1社を受注予定者とし、ほかの業者は受注予定者が受注できるように協力する、という合意をしていた。翔設計と施工業者19社も、遅くとも2021年11月16日以降、同じ枠組みで受注調整をしていた。
手口はこうだ。設計コンサル会社から発注情報を得た施工業者が受注希望を伝えて受注予定者になる。設計コンサル会社は、業務の過程で知った「設計予算」、つまり管理組合が決めた発注予定金額を受注予定者に教える。受注予定者は、ほかの業者が管理組合に示す見積価格まで決める。ほかの業者は、受注予定者から連絡された価格をそのまま管理組合に出すか、見積り合わせに参加しない。設計コンサル会社は受注予定者の意向を踏まえて設計業務そのものを行っていた。公取委は「特定大規模修繕工事の大部分が本件違反行為によって受注されていた」としている。
管理組合の側から見れば、複数社から見積もりを取って比べたつもりでも、金額は事前に決められていたことになる。
工事代金の5％が設計コンサルに渡っていた
公取委は審査の過程で、工事を受注した施工業者が、原則として工事請負契約の契約価格の5％を目安とする金額を設計コンサル会社に支払っていた事実を確認した。設計コンサル会社は管理組合から設計コンサル業務の報酬を受け取る一方で、施工業者からも金銭を受け取っていたことになる。
公取委はこの手数料について、情報提供などの協力に対する「報酬」として機能する可能性があると指摘した。そのうえで、工事の発注前に手数料の支払いを取り決めることや、手数料の取り決めをしている業者に有利な条件になるよう設計コンサル会社が管理組合に働きかけることは、施工業者どうしの自由な競争をゆがめるおそれがあるとした。
公取委は、全国マンション改修設計コンサルタント協会、マンション計画修繕施工協会、日本塗装工業会の3団体に対し、この考え方を会員に周知するよう申し入れた。命令の対象にならなかった業者も含めて、業界全体の商慣行に手を入れる狙いがある。
課徴金を命じられた会社名と金額
課徴金は、リノシスコーポレーションに設計コンサル業務を委託した工事（公取委の別表1）で33社に計9億2157万円、翔設計に委託した工事（別表2）で17社に計7億1631万円が命じられた。違反事業者は別表1が37社、別表2が20社で延べ57社だが、15社が両方に名を連ねているため実数は42社になる。排除措置命令は延べ51社（実数38社）が対象で、独占禁止法を守るための行動指針の作成や、営業担当の役員・従業員への定期的な研修の実施が命じられた。
公取委の別表から、課徴金納付命令を受けた37社すべてを、2件を合わせた金額が多い順に並べると次のようになる。
| 会社名（本店の所在地） | リノシス側 | 翔設計側 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 伊勝（横浜市鶴見区） | 6453万円 | 3億1751万円 | 3億8204万円 |
| 長谷工リフォーム（東京都港区） | 2億7648万円 | 5289万円 | 3億2937万円 |
| 富士防（神奈川県横須賀市） | － | 1億3074万円 | 1億3074万円 |
| シミズ・ビルライフケア（東京都中央区） | 1億400万円 | 2523万円 | 1億2923万円 |
| 日本ハウズイング（東京都新宿区） | 8519万円 | 518万円 | 9037万円 |
| 日装・ツツミワークス（東京都豊島区） | 7319万円 | 1316万円 | 8635万円 |
| ＳＭＣＲ（東京都中央区） | 6905万円 | － | 6905万円 |
| 建装工業（東京都港区） | 6233万円 | － | 6233万円 |
| ヤシマ工業（東京都中野区） | 731万円 | 5349万円 | 6080万円 |
| 大京穴吹建設（高松市） | 535万円 | 4397万円 | 4932万円 |
| ティーエスケー（千葉県船橋市） | 2290万円 | 1075万円 | 3365万円 |
| 大和（横浜市中区） | 1201万円 | 1404万円 | 2605万円 |
| シンヨー（川崎市川崎区） | 1505万円 | 933万円 | 2438万円 |
| リノ・ハピア（東京都大田区） | 2102万円 | － | 2102万円 |
| セラフ榎本（埼玉県川口市） | 1536万円 | 492万円 | 2028万円 |
| Ｊ‐ＢＩＳメンテナンス（東京都千代田区） | 1766万円 | － | 1766万円 |
| ヤマギシリフォーム工業（東京都品川区） | 533万円 | 754万円 | 1287万円 |
| ＮＡＫＡＭＵＲＡ（東京都品川区） | 366万円 | 673万円 | 1039万円 |
| リニューアルウィングス（東京都墨田区） | 981万円 | － | 981万円 |
| 東急コミュニティー（東京都世田谷区） | 955万円 | － | 955万円 |
| アイピー21（東京都千代田区） | 862万円 | － | 862万円 |
| サカクラ（横浜市磯子区） | － | 792万円 | 792万円 |
| ダイワテック（大阪市東住吉区） | － | 664万円 | 664万円 |
| イワサ・アンド・エムズ（東京都文京区） | － | 627万円 | 627万円 |
| 合人社エンジニアリング（広島市中区） | 455万円 | － | 455万円 |
| ニットクメンテ（東京都北区） | 358万円 | － | 358万円 |
| ニーズワン（東京都渋谷区） | 345万円 | － | 345万円 |
| アール・エヌ・ゴトー（川崎市中原区） | 318万円 | － | 318万円 |
| 太陽（さいたま市南区） | 259万円 | － | 259万円 |
| エム・トラスト（東京都日野市） | 235万円 | － | 235万円 |
| ワイ興産（東京都品川区） | 228万円 | － | 228万円 |
| 大塗（愛知県春日井市） | 226万円 | － | 226万円 |
| リソー（神奈川県横須賀市） | 220万円 | － | 220万円 |
| ＬＩＮＫ’Ｓ（さいたま市大宮区） | 188万円 | － | 188万円 |
| アルテック（横浜市中区） | 175万円 | － | 175万円 |
| 南海工業（東京都世田谷区） | 158万円 | － | 158万円 |
| カズキ（横浜市中区） | 152万円 | － | 152万円 |
日装・ツツミワークスは2社ではなく1社である。公取委の別表の注によると、ツツミワークスが2023年5月1日に商号を日装・ツツミワークスへ変更し、同じ日に日装を吸収合併した。日装がした違反行為も同社が行ったものとして扱われている。
37社の課徴金を合計すると16億3788万円になる。支払期限はいずれも2027年4月30日である。社名が変わった業者もあり、公取委の別表の注によると、Ｊ‐ＢＩＳメンテナンスは2025年5月1日に建設塗装工業から、ＮＡＫＡＭＵＲＡは2025年9月1日に中村塗装店から商号を変更した。ヤマギシリフォーム工業は2023年2月にワイ興産から大規模修繕工事の事業を譲り受けた会社で、ワイ興産自体は2023年11月13日に株主総会の決議で解散している。
設計コンサルの2社に課徴金は命じられていない。翔設計とリノシスコーポレーションはどちらも排除措置命令の対象になったが、別表の課徴金額の欄は「－」で、課徴金納付命令は出ていない。課徴金は違反行為の対象になった商品・役務の売上額などを基に計算する仕組みで（独占禁止法7条の2第1項）、算定額が100万円未満のときは納付を命じることができない。
一部の業者には課徴金減免制度が適用された。リノシスコーポレーション側では伊勝、シンヨー、大和が30％、長谷工リフォーム、シミズ・ビルライフケア、セラフ榎本、ニットクメンテが25％の減免を受けている。これは違反を自主的に申告した順番に応じた減免率と、調査への協力の度合いに応じた減算率を合わせたものだ。千葉県松戸市のYKK APラクシーは両方の件で「免除」とされ、課徴金を命じられていない。
命令を受けた側の動きも出ている。長谷工リフォームの親会社である長谷工コーポレーションは9月28日、子会社が両方の命令を受け取ったと開示した。課徴金は2件の合計で3億2937万円、減免制度の適用で25％の減額が認められたとしている。同社によると、長谷工リフォームが公取委の立入検査を受けたのは2025年3月4日で、命令までに1年半あまりかかった計算になる。
長谷工コーポレーションは同日、長谷工リフォームの代表取締役会長が経営責任を明確にするため辞任し、代表取締役社長が月額報酬の10％を2026年9月から3か月自主返納すると発表した。関係する役職員の懲戒処分も決めた。課徴金3億2937万円は中間連結会計期間に営業外損失として計上する見込みだが、2027年3月期の連結業績予想の修正はないとしている。
対象の工事は命令書に171件 発注した管理組合には通知が届く
自分のマンションの工事が対象だったのかどうかは、公取委が公表した排除措置命令書で確かめられる。命令書の別表4に、談合で受注された工事の名前、契約年月日、受注した業者が1件ずつ載っている。リノシスコーポレーションが設計コンサルを務めた工事は番号1から95まで、翔設計の工事は番号1から76までで、合わせて171件になる。同じマンションの2つの契約を1つの番号にまとめた例もある。
契約年月日は、リノシス側が2022年2月20日の「アイディーコート練馬徳殿公園大規模修繕工事」から2025年2月23日の「パークサイド洗足池 大規模修繕工事」まで、翔設計側が2022年5月27日の「ラブリハイツ久里浜大規模修繕工事」から2025年2月28日の「コープタウン松が谷団地 大規模修繕工事」までにわたる。命令書は、違反した施工業者らが「特定大規模修繕工事の大部分に当たる」別表4の工事を受注していたと認定している。
談合が止まったのは、公取委が2025年3月4日に独占禁止法47条に基づく立入検査に入ってからだ。命令書は、同日以降、受注予定者を決める行為は取りやめられていると記している。
排除措置命令は、施工業者に対し、談合をやめたことなどを取締役会で決議し、その内容を自社が受注した別表4の工事を発注した管理組合に通知するよう命じた。設計コンサルの2社にも、別表4の工事を発注した管理組合への通知が命じられている。対象の工事を発注した管理組合には、受注した業者や設計コンサルから文書が届くことになる。
公取委は、施工業者に渡ると競争がゆがむおそれのある情報の例も示した。管理組合が決めた工事の発注予定金額、発注先を選ぶ具体的な基準、見積り合わせに参加する施工業者の名前、ほかの施工業者の見積価格の4つである。これから大規模修繕を発注する管理組合にとっては、設計コンサルにこれらの情報の扱いを確かめる際の目安になる。
原資は住民の修繕積立金 発注者が官公庁の談合とは違う
国土交通省によると、分譲マンションのストックは2025年末時点で約723.6万戸ある。1世帯あたりの平均人員をかけると約1600万人で、国民の1割超がマンションに住んでいる計算になる。令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料などからの充当分を除いた修繕積立金は1戸あたり月平均1万3054円だった。大規模修繕工事の費用は、こうして長年ためた積立金から出ていく。
公取委が最近手がけた受注調整の事件は、香川県が発注する土木一式工事（2026年6月25日措置）、首都高速道路が発注する道路清掃業務（同年4月22日措置）、東京五輪のテストイベント計画立案業務（2025年6月23日措置）など、発注者が官公庁や公的機関のものが中心だった。今回はそれと異なり、発注者が民間のマンション管理組合である。入札の仕組みも監査の目も持たない住民の団体が発注者だった点に、この事件の特徴がある。
民間企業が発注した工事の談合では、JR東海が発注したリニア中央新幹線の駅工事を巡り、最高裁が2026年9月に鹿島建設と大成建設の上告を棄却し、有罪が確定している（鹿島建設と大成建設に営業停止120日 リニア駅工事の談合で有罪確定、民間の土木工事が対象）。
公取委は9月25日にも、石油関連製品の値上げ要請、通ったのは48.3％ 公取委の緊急調査 三次受注者以降は45.4％ 発注者59名に注意喚起という調査結果を公表しており、建設・物流分野の取引慣行への監視を強めている。建設業では建設現場の職人不足、8月は1.3％の不足で今年最大 資材13品目の価格は横ばい 3か月先はH形鋼で29都道府県が値上がり予想という状況が続いており、工事費そのものが上がりやすい局面にある。競争が働かないまま価格が決まる構造は、管理組合の負担に直結する。
国交省は2017年から利益相反に注意を促していた
設計コンサルが施工業者の側に立つ問題は、今回の命令で初めて表に出たわけではない。国土交通省は2017年1月27日、マンション管理の関係団体に通知を出し、管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルの存在が指摘されているとして、管理組合への周知を求めた。
通知の別紙には、指摘されている事例が並ぶ。その一つは、一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や過剰な工事項目を前提にした発注へ誘導するため、格安のコンサルタント料金で業務を受託し、管理組合に経済的な損失を与えているというものだ。今回の事件で公取委が確認した、契約価格の5％を目安とする手数料の構図と重なる。それでも、リノシスコーポレーションと施工業者による受注調整は遅くとも2021年9月27日から、翔設計の側は遅くとも同年11月16日から続いた。
国交省は2023年4月3日にも、マンション管理業協会やマンション改修設計コンサルタント協会などに改めて通知を出した。設計コンサルを使う「設計・監理方式」を採る場合は、設計コンサルが利益相反を起こさない中立的な立場を保ち、施工会社の選定が公正に行われるよう留意する必要があるとしている。
通知は管理組合や区分所有者の相談窓口として2つを挙げている。住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」（0570-016-100）は建築士などが助言し、施工費用の見積もりを無料で点検する「見積チェックサービス」も行う。マンション管理センターは建物・設備の維持管理の相談を電話（03-3222-1519）で受け付けている。2017年の通知は、利益相反的な提案をした設計会社を除外した例や、施工会社を専門紙で公募し、総会の承認を経て決めた例も紹介している。